Zadzwoń pod numer 32 720 30 30 lub wypełnij formularz – oddzwonimy! Zamów kontakt z doradcą

Zadatek do zwrotu?

Pani Anna w 2015 r. odziedziczyła po swej matce niezabudowaną nieruchomość gruntową w małej podkrakowskiej miejscowości, położoną przy głównej drodze prowadzącej do Krakowa.

Uchwalony w ostatnim czasie przez gminę miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określał przeznaczenie obszaru (na którym znajdowała się nieruchomość pani Anny) pod zabudowę jednorodzinną. W związku z tym, nieruchomością zainteresowała się nowo powstała w 2014 r. deweloperska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która wyraziła gotowość zakupienia jej w celu wybudowania osiedla domów jednorodzinnych.

Pani Anna wyraziła zgodę na sprzedaż. Strony doszły do porozumienia, jednak z uwagi na to, że spółka prowadziła w tym czasie rozmowy z bankiem w sprawie sfinansowania transakcji, podjęto decyzję o zawarciu notarialnej umowy przedwstępnej. Umowa została zawarta 4 kwietnia 2016 r. i na mocy jej postanowień spółka wpłaciła pani Annie zadatek w wysokości 300 tys. zł, a umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do końca czerwca 2016 r.

Pani Anna nie sądziła, że na drodze sprzedaży nieruchomości pojawią się problemy. W trakcie negocjacji kilkakrotnie spotykała się z członkami zarządu kupującej spółki i była przekonana o ich dobrej woli i profesjonalizmie. Niestety, dalsze wydarzenia temu zaprzeczyły. W połowie czerwca pani Anna zaniepokoiła się, gdyż zainteresowana spółka deweloperska nie poinformowała jej – mimo wcześniejszego zobowiązania w tym zakresie – o konkretnym terminie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

20 czerwca otrzymała od spółki deweloperskiej list polecony, który zawierał w swej treści oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z tym uzasadnieniem, że jest ona nieważna z mocy prawa oraz w konsekwencji tej nieważności spółka deweloperska wzywa ją do zwrotu zadatku, tj. kwoty 300 tys. zł.

Pani Anna była bardzo zaskoczona tą wiadomością, gdyż w międzyczasie praktycznie całą kwotę wydatkowała na zakupienie mieszkania własnościowego. Natychmiast skontaktowała się telefonicznie z prezesem zarządu. Prezes uprzejmie, ale stanowczo wyjaśnił jej, że spółka zmieniła strategię i już nie zamierza kupić od niej przedmiotowej nieruchomości, a z uwagi na błędy formalne, które – jego zdaniem – wkradły się do umowy przedwstępnej, pani Anna winna jest im zwrócić całą kwotę. Pani Anna była bardzo zdenerwowana tą sytuacją, jednakże pamiętała, że w umowie przedwstępnej znajdował się zapis, na który zwróciła uwagę prezesowi zarządu, mówiący o tym, że jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kupującej spółki, będzie mogła zatrzymać całą zapłaconą kwotę zadatku. Prezes zarządu potwierdził, że w umowie przedwstępnej widnieje taki zapis, ale w niniejszym przypadku nie ma on zastosowania, gdyż umowa przedwstępna od samego początku była nieważna z mocy prawa, ponieważ zarząd spółki nie uzyskał zgody wspólników w drodze uchwały akceptującej zakupienie nieruchomości, wymaganej w takich sytuacjach przepisem art. 229 kodeksu spółek handlowych. Prezes zarządu argumentował dalej, że jest mu przykro, ale w konsekwencji braku tej uchwały zawarta umowa przedwstępna jest nieważna, skutkiem czego pani Anna musi zwrócić kwotę zadatku, a w przypadku odmowy zwrotu, spółka zmuszona będzie wystąpić na drogę postępowania sądowego.

Pani Anna nie wie, jak rozumieć treść wspomnianego artykułu, obawia się, że prezes może mieć rację, a pieniędzy już nie posiada, ponieważ przeznaczyła je na kupno nowego mieszkania. Zakładając, że prezes zarządu mówi prawdę o działaniu zarządu bez zgody wspólników, pozornie wydawać się może, że ma on rację, bo umowa przedwstępna została zawarta rzeczywiście przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, w umowie spółki nie przewidziano nabycia nieruchomości, cena nabycia jest wyższa niż 50 000 złotych, a wspólnicy nie podjęli żadnej uchwały w tym przedmiocie.

Pani Anno – nie ma podstaw do obaw. Interpretacja prezesa jest bardzo powierzchowna, a przez to i błędna. Artykuł 229 kodeksu spółek handlowych dotyczy umowy sprzedaży nieruchomości, natomiast umowa, którą pani zawarła ze spółką, jest umową przedwstępną, a do niej nie odnoszą się ograniczenia, o których mowa w powołanym wyżej przepisie. Zarząd mógł zawrzeć umowę przedwstępną i jest ona ważna. Konsekwencją tego stanu rzeczy jest to, że rezygnacja spółki z zawarcia umowy przyrzeczonej nie rodzi po pani stronie konieczności zwrotu zadatku. Pani może więc spokojnie cieszyć się nowym mieszkaniem i poszukiwać kolejnego kupca nieruchomości, a przede wszystkim proszę nie obawiać się roszczeń spółki – nie mają one żadnych podstaw prawnych.

 

 

Radca Prawny adw. Zbigniew Labocha | 21.04.2017 | Aktualności

W czym możemy Ci pomóc?

Współpracujemy z:

Raiffeisen Bank
Alior Bank
Aforti Finance
Takto
Getin Bank
Nest Bank
Bank pocztowy
Plus Bank
TF Bank
SMS Kredyt
Strona korzysta z plików cookie w celu realizacji usług zgodnie z Polityką Plików Cookie. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookie w Twojej przeglądarce.